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政府x銀行合力推動 以房養老保障晚年生活
隨著科技發達、醫療技術進步，現今國人更加健康長壽，年齡結構也邁向高齡化，使的政府更加重視國民的晚年福利政策、保障銀髮族的生活品質，除了眾所皆知的勞保給付、國民年金與勞工退休金、生活津貼……等等，其中有一個與貸款相關的措施，幸福貸 一定要介紹給大家，那就是「以房養老」！
如果您名下有一間房子，年齡介於 60 至 65 歲之間，就可以考慮申請「以房養老貸款」，此方案能讓您每個月有固定的經濟來源，還可以繼續住在熟悉的地方養老，晚年生活更有保障，歡迎有需求的民眾繼續閱讀，進一步了解以房養老的條件、利率、試算，也會分析優缺點，快來看看自己適不適合吧！
以房養老意思｜以房養老是什麼？
一般房屋貸款概述
先來說說大家最常聽到的一般房屋貸款，有兩種形式，第一是湊足頭期款後向銀行申請房貸，之後按月攤還，等好幾十年還完後房子就是您的了，多用於購買中古屋、預售屋、新成屋；第二是將自有房屋拿出來申請抵押，一次換取一筆周轉資金，之後也是按月攤還，另外，如果欲抵押之房屋本身還有貸款沒還完，還是可以申請二順位房貸，又叫做二胎房貸。
什麼是以房養老？
本篇主題「以房養老」是由政府鼓勵推動的晚年福利政策，目前國內共有 16 間銀行承辦，簡單來說「以房養老」就是把自有房屋在晚年時設定抵押權給銀行，但仍保有使用權可繼續居住，之後銀行會固定撥款給您，直到申請人身故(或貸款到期)時，銀行即可出售或拍賣房子，若繼承人有意贖回房子也可與銀行協商；如此即使退休每個月還是有穩定生活費，晚年生活是不是又更安心了呢！
一般房貸與以房養老的差別？
一般房屋貸款資金是一次給，申請人按月攤還，隨著時間流逝申請人負債越來越少；而以房養老則相反，每個月月付金先扣除利息後撥款給您，隨著時間流逝負債越來越多，至身故時銀行幫您拍賣房子償還貸款，因此以房養老又可稱為「不動產逆向抵押貸款」或「反向抵押貸款」。
以房養老有兩種形式？
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公益型：
由內政部於 101 年左右推出，此以房養老試辦方案由政府作擔保，不過申請條件嚴苛，必須是沒有法定繼承人、年滿 65 歲且價值不能超過法定中低收入戶標準，現在常見之方案不屬公益型，本文暫不深入探討。
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商業型：
商業型以房養老貸款由國內部分銀行提供，因門檻相對比較低，因此自 104 年開辦以來申請人數才有明顯增加的趨勢，以房養老截至 2022 年 9 月底共有 6,352 件，總核貸額累積至 362 億。
商業型以房養老可細分這三種！
1.傳統型以房養老方案
這是最基本、最普遍的方式，銀行每月定額給付，累積至申請人身故或到期，銀行拍賣房子來償還貸款，若出售或拍賣房子並償還貸款後仍有餘額會返還給繼承人、相反的若不夠償還則會向申請人其他財產或繼承人追討；若繼承人有意贖回房產也可選擇現金償還或再貸款。此方案不可申請展期，所以若貸款期限到卻仍健在，將有搬家安居的問題需考量或與銀行協商另議辦法，後續會更詳細說明。
2.累積型(循環型)以房養老方案
所謂循環型貸款就是給定一個額度，可依照需求隨時借還，需要多少就借多少，只針對動用部分以日計息，不動用不計息！請參考：【循環型貸款vs.信用貸款】3分鐘分析您適合哪種貸款
累積型以房養老也是相同概念，申請時會核定每月給付金額，但申請人若覺得每月不需要這麼多錢，即可自行選擇每月要領多少，未使用到的額度會慢慢累積且不計息，使資金運用更加彈性，兆豐銀行的「歡喜樂活-以房養老」就是累積型；另外，此還款方式與上段之傳統型方案相同。
3.年金保險型以房養老方案
結合信託和即期年金保險，申請後貸款採一次給付，但不是撥給申請人，而是將貸款金額拿去購買年金保險，後續由保險公司定期給付年金給申請人，這個方法不會因為身故而停止方案，受益人可繼續按月領年金，若到期時仍健在，也可以申請展延至終老，相當有彈性！此外，若房屋遭受都更、天災、重建、強制執行、設定二胎，或申請人喪失行為能力，都不會影響年金給付，華南銀行推出的升級版以房養老「美滿享福貸」就是這種新型方案。
「以房養老」條件有哪些？｜以房養老銀行統整
以房養老貸款條件並非提供給廣泛大眾，而是給部分民眾的專案，因此條件有所限制，且不同銀行條件有所差異，幸福貸 整理出以下表格，讓您對於現有方案一目瞭然！
以房養老年齡、貸款年限
因為是晚年福利措施，所以此方案的貸款年限與年齡息息相關，除了上表整理的基本限制外，部分銀行還會規定兩者相加不得超過一定數字，例如：中國信託就規定年齡 + 貸款年限需大於 90；土地銀行的「樂活養老貸款」規定相加需大於 95，請以欲申請銀行之官網公告為準。
以房養老屋齡限制
對於抵押之房屋也有所限制，以中國信託為例，屋齡 + 貸款年限不得高於 60，請以欲申請銀行之官網公告為準。
其他限制條件
- 房屋需申請人單獨持有
- 房屋為自住用途
- 申請人之信用正常
- 申請人具完全行為能力
- 部分銀行規定建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣
* 詳細條件請以欲申請銀行之官網公告為準，每間銀行有所差異。
以房養老利率
上述表格中的利率為“最好條件下”可得之最低利率，擔保品條件與申請人是最終利率的關鍵因素，祝福每位申請人的利率越低越好！另外，有的以房養老方案除了提供單一利率也有分段式利率，例如：合作金庫的「幸福滿袋貸款」。
唯需注意利率皆為機動計息，所以利息會隨著升息而漲價喔！
以房養老額度
上表整理為最高可貸成數，事實上，成數與房屋條件相關，房屋型態、位置、屋齡低、保存良好越有可能貸到高成數，位處縣市尤為重要，通常位處五都都市地段才有可能拿到高成數，例如：陽信銀行的「幸福月俸 以房養老」就規定台北、新北、台中、高雄最高八成，其餘縣市最高僅七成。
以房養老保證人
通常現在的貸款都不會強制要求一定要提供保證人，除非申請人的信用很差，不過以房養老比較特別，因其年齡限制偏高，為維護申請人權益，通常會要求見證人或法定繼承人一同完成申請及對保簽約的程序，同時也需要提徵一位「通知義務人」，於申請人身故時負責通知銀行。
- 法定繼承人：子女或配偶，若無則另尋見證人
- 見證人：法定繼承人、親友、晚輩、律師、法院公證人皆可
- 通知義務人：法定繼承人、見證人、鄰里長、鄰居
以房養老到期的處置方式有哪些？
成功申請以房養老方案後，合約效期會因兩種狀況結束：
第一、申請人在到期前身故，合約即停止
第二、合約先到期，申請人仍然健在
不管是哪一種狀況，都可參考下圖處理 ↓
根據整理，後繼無人比較簡單，房屋由銀行拍賣並償還長輩使用以房養老積欠的貸款；有繼承人的話就可以選擇要直接放棄繼承還是要贖回房屋，選擇放棄繼承也是由銀行拍賣償還，但要注意如果房屋太老，賣價不足以償還貸款本息那銀行會向繼承人追討補足；若要贖回房屋可選擇拿現金償還，房屋就會回歸繼承人，若沒有現金，可與銀行協商另辦貸款。
* 有子女的長輩應於申請時與子女充分溝通，可事先討論到期時的處置應對辦法。
以房養老可展期嗎？無法償還會流落街頭嗎？
根據內政部統計近十年國人平均壽命如下圖，女性平均壽命最高 84.75 歲，男性最高 78.11 歲，男女平均最高 81.32 歲；大部分銀行提供的以房養老方案是「無法」展期的，不過小編認為即使無法展期風險也不大，以申請人 60 歲為例，假設申請 30 年，到期時也 90 歲了，以目前平均壽命來說仍在風險範圍內，申請人可參考並自行評估。
少見可展期的以房養老貸款，就在台新銀行！
如果您自覺身體健康、年邁依舊生龍活虎、將長命百歲的話，那麼您可以選擇可彈性延期的以房養老方案，不過目前依照官網告示僅台新銀行 – 「安居樂齡房屋貸款」有提供展期服務，其餘銀行皆未公告，申請人可於諮詢時向貸款專員再次確認。
以房養老試算｜每個月可以領到多少錢？
有些人會審慎評估每月實領金額是否划算、屆期房屋價值是否足夠清償，有的長輩雖想給子女減輕負擔，但又害怕房屋賣價太低，害怕不夠還會徒留多餘的債務給子女，因每個人的房屋條件不同，再加上未來利率會漲多少不確定，幸福貸 無法保證每個案子都划算，但可以試算實領金額給您看，讓您了解其計算方式，究竟每個月以房養老一次領多少呢？
在試算之前，須先了解本金利息的撥付方式；利息是按月收取，銀行會直接將每月本金先扣除利息再撥款給您；再來，利息會隨本金增加而升高，所以當本金隨時間累積，利息也會越來越多，領到的本金也越來越少；最後，銀行還有一項規定為『扣息上限為月撥付金額的三分之一』，超過部分開始掛帳，待合約到期後，再連同本金一次償還給銀行。
以房養老實例｜以房養老試算表
假設：廖小姐今年 60 歲，房屋價值 1,000 萬，銀行核貸七成，年限 30 年，核貸利率 1.8%，每期撥款金額為 19,444 元，利息扣除上限為 6,481 元 (假設利率不變)。
第 1 期實領：19,444元
第 2 期實領：19,444元 – 29元利息 = 19,415元
第 3 期實領：19,444元 – 58元利息 = 19,386元
第 4 期實領：19,444元 – 87元利息 = 19,357元
第 12 期實領：19,444元 – 319元利息 = 19,125元
第 224 期實領：19,444元 – 6,467元利息 = 12,977元
* 第 225 期開始利息累積已超過扣除上限，因此自 225 期開始到合約結束的每月實領金都是一樣的
第 225 期實領：19,444元 – 6,481元利息 = 12,963元 (利息累積15元)
第 226 期實領：19,444元 – 6,481元利息 = 12,963元 (利息累積59元)
第 227 期實領：19,444元 – 6,481元利息 = 12,963元 (利息累積132元)
第 228 期實領：19,444元 – 6,481元利息 = 12,963元 (利息累積234元)
第 360 期實領：19,444元 – 6,481元利息 = 12,963元 (利息累積268,260元)
* 第 225 期起超過的利息掛在帳面上，累積至合約結束總共有 268,260 元，將與積欠的本金一次收取，利息 268,260 元 + 本金 7,000,000 元 = 7,268,260 元
要注意以上試算是以「預期利率不變」的基礎，不過事實上以房養老利率為機動利率，會隨著時間、通膨、政策、經濟而上揚，因此實際累積的利息會比試算表還多，實領本金也會更早縮水。
以房養老優點｜以房養老缺點
優點
1. 每月領本金，減輕子女的負擔
2. 穩定金流月月領，晚年生活有保障
3. 退休生活無須為生活費煩惱
4. 可繼續住在熟悉的屋子裡養老
缺點
1. 高齡風險
如果貸款屆期但仍健在，又遇到銀行不給展期的話，除非繼承人選擇償還貸款，否則將面臨不得不搬家的問題。
2. 升息風險、每月實領金額越來越少
機動利息會隨各種因素調升，利息隨之提高，影響到每月實領金額將縮水。
3. 可貸額度不高、受地區限制
目前有提供以房養老的銀行最高也才 7 成，若是房屋物件不在都市，還有可能更低，更別說是地段比較不好或屋齡較高的物件會直接不予核貸。
4. 子女繼承、貸款追討問題
如果能夠留棟房子給子女，無疑也是減輕子女負擔，將房子拿去抵押換養老金，若沒有與子女充分溝通怕是會造成家庭問題；另外，即使有溝通，若貸款屆期時銀行將房屋拍賣卻不夠償還，在向其子女追討補足時可能造成子女多餘的負擔。
以房養老心得｜適合哪種人？
了解優缺點後可以發現其實並不是每個人、每種物件都適合申請以房養老，幸福貸 覺得以下這三種人最適合以房養老：
後繼無人
現在不婚不生主義的人其實不少，如果您擁有房屋，又沒有子女繼承問題，那就相當適合以房養老，年輕時、您養房子，年老時、房子養你，充分運用自有財產。
子女皆成家的獨居者
若子女皆已在外成家並擁有他們自己的事業、財產，那麼您也很適合使用屬於你自己的房子來養老，而且您也可以繼續居住在自己熟悉的環境。
名下不止一棟房產
如果您名下不動產不止一件，那麼就很適合以房養老，而且連帶子女繼承問題、高齡風險問題都順帶解決，相當推薦。
貸款問題歡迎諮詢：幸福貸
讀完本篇後，相信您已經很了解以房養老的概念、算法、利率、額度及優缺點了，每個人條件都不同，自己究竟要選擇以房養老、賣房養老、留房養老、還是收租養老度過餘生，一定要跟子女充分討論，若無子女討論，也要多上網查找資料、審慎評估，祝福每個人都能找到合適的養老方式！
幸福貸 並未提供以房養老，但除了以房養老，其他您能想到的貸款，無論是大額、小額、擔保或信用貸款 幸福貸 都能免費提供諮詢，並進一步幫助您找尋更適合您的方案，您無須在市面上成千上百個方案裡大海撈針、費時詢問，僅需 5 – 7 分鐘諮詢，幸福貸資深貸款專員馬上進行資料比對、試算分析、方案規劃，注意，諮詢過程一切免費，只有近一步成功幫助您核貸才會收取代辦費用喔！
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