何謂預告登記?用途是什麼?被預告登記還可以貸款?

預告登記用途 預告登記範例 預告登記申請

預告登記

有時候在處理房屋土地貸款或買賣實務上會聽到『預告登記』,預告登記是什麼?

釋義:預告登記係預為保全對於他人房屋土地權利之請求權,請求權人向機關申請限制登記名義人處分其房屋土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地做有妨害其請求權之處分。

漏漏等看不懂嗎?預告登記白話的意思,就是債權人為保障自己的權益,向地政機關申請的一種限制登記,目的是為了限制房地產所有人在未塗銷預告登記之前買賣、轉讓或贈與

用例子說明就是,雯雯將房子預告登記給廖廖,這就類似一種宣告表示雯雯以後會將房子過戶給廖廖,因此雯雯這段期間不能隨意處置房子,也不能拿房子去抵押貸款,這樣會損害廖廖的權益

 

預告登記效力

預告登記無時效,須主動塗銷,未塗銷前會一直存在。

 

預告登記vs抵押權設定

通常在辦理房屋貸款時,債權人會設定房子的抵押權,此目的也是為了保障債權人的權益,那兩者的差別到底是什麼?

  • 抵押權設定:債權人有優先受償的權力

例如:雯雯向銀行申請房屋貸款,銀行將房屋設定抵押,若日後雯雯無法還款或跑路,銀行可以強制將房屋處分變現做為還款金額。

另外,抵押權具有追及性,意思是借款人若未清償債務,就算其房屋已過戶或已被繼承,抵押權仍然存在於此房屋上。

延伸閱讀:房屋有抵押權設定怎麼辦?如何塗銷? -清償證明的用途!

 

  • 預告登記:房地產所有人若要處置房地產,必需經過所有登記人的同意

例如:雯雯與廖廖一同購屋,雯雯為房屋所有人,廖廖可以要求設定預告登記,如此雯雯若想要處置房屋,都要先經過廖廖的同意,若要轉移也只能夠轉給廖廖。

 

預告登記用途 – 常見例子

  • 申辦貸款時:

申貸機構將借款人的房地產做預告登記,可以保障申貸機構的權益,未經申貸機構同意,借款人不可賣出或轉讓房地產,也不能使用此房地產再次申貸。

  • 父母購屋給子女:

父母購入房地產並登記在子女名下,為了防止子女被騙或私下轉賣換錢,會設定預告登記。

  • 夫妻或兄弟姊妹共同購屋:

購屋的貸款人通常會登記條件最好的人,為了保障其他人的權益,會設定預告登記,這樣登記所有人就不能隨意處分房子。

  • 防止一屋二賣:

為保障前手買家的權益,買家在簽訂買賣契約時可以申請預告登記,防止賣家遇到出價更高的其他買家而被毀約

  • 合宜住宅:

內政部營建署明文規定購買合宜住宅的民眾需於簽訂買賣契約時,也要簽署「預告登記同意書」,規定自取得所有權後5年或10年內(不同地區不同規定時間) ,除繼承或強制信託外,不得隨意出售、贈與或轉讓,目的是為了防止民眾轉售投機

 

預告登記缺點

預告登記可限制房屋所有人隨意處置房子,但是對於強制執行無法抵抗,例如徵收、查封、法院強制執行、假扣押…等等。

例如:房屋所有人欠債過多被法院強制執行,就算有預告登記,還是會被法院查封拍賣。

 

預告登記申請

預告登記可以自己辦嗎?可以自己辦,也可以請代書辦理。

  • 自行辦理:如果時間上方便,那只要備齊資料至該房地產所屬的地政機構即可辦理
  • 代書代辦:若時間不允許,或擔心自己辦理不完整,也可以請代書代為申辦,作為最公正的第三方保障雙方,不過代書辦理需另外付費。

 

預告登記文件

  1. 登記申請書
  2. 登記清冊
  3. 登記名義人同意書
  4. 登記名義人身份證明文件
  5. 登記名義人印鑑證明書
  6. 請求權人身份證明文件
  7. 土地或建築改良物所有權狀

 

預告登記費用

  • 自行辦理:不須任何費用
  • 書辦理:代書會收取代辦費,通常是4000至6000元左右,建議事先詢價再決定要不要申請代辦。

 

預告登記塗銷

預告登記想要塗銷一樣可以備齊文件自行辦理或請代書辦理,以下為塗銷預告登記須知以及填寫範例

預告登記如何塗銷? 文件如何填寫? -範本

 

預告登記查詢

如何查詢房地產有無預告登記呢?可以查看您的「土地建物謄本」,因預告登記是限制房地產的所有權,因此要看謄本上的「所有權部」裡「其他登記事項」欄有無登記資料。

 

預告登記繼承

若房地產所有人因故過世,那此房地產的繼承人應承受被繼承人財產上之一切權利、義務
也就是說,繼承人除了取得不動產物權,也同時繼承該物權上的預告登記事項。

另外,辦理繼承登記時,不用經過預告登記請求權人的同意,登記機關會將登記事項直接轉載於繼承人名下。

 

預告登記可以貸款嗎

通常有預告登記的房屋,是不可能向銀行申請貸款的,銀行條件非常嚴苛,產權不清的房屋因風險高會被拒絕,且銀行有一條內規:一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄,通常不承作,除非申貸人可以提出設定該預告登記的正當理由,不過就算提出理由最終是否核貸還是由銀行決定。

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幸福貸款

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