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預售屋是什麼？
預售屋，一詞可能讓初次接觸的人感到陌生。它其實是指那些已獲得建造執照，但還未完工的房屋。這意味著您是基於一套完整的建築藍圖，而不是實際完成的房屋，進行購買。換句話說，購買預售屋就如同投資未來的家，您所看到的是一個承諾，而非實體的住宅。
購買預售屋時，其實是在購買一個尚未建成但計劃中的家
預售屋vs中古屋
購買「預售屋」還是「中古屋」。這兩種房屋各有其特色和利弊，以下是我們為您整理的比較：
預售屋：
- 定義：購買未完工的建築藍圖，即將建好的新房。
- 價格：較高總價，但首付僅需10%~15%。
- 選擇性：可選範圍廣，並有客製化的空間。
- 屋況設備：全新且未使用。
- 交屋時間：需等待2~3年才能入住。
中古屋：
- 定義：屋齡3年或以上，或已轉手的房屋。
- 價格：相對較低的總價，但首付約需20%~30%。
- 選擇性：選擇範圍較窄，基本上沒有客製化選項。
- 屋況設備：可能較為老舊。
- 交屋時間：交易完成後即可入住。
預售屋適合誰？
「預售屋」逐漸成為許多購屋者的首選，哪些族群會適合購買預售屋：
1. 小資買房族
- 為何適合？ 預售屋的首付較少，只需約房價的10%。例如：1,000萬的房子，只需預備100～150萬，後續分期支付。相對於新成屋或中古屋，小資族初期負擔較輕。
2. 房地產投資客
- 為何適合？ 投資客常用「買空賣空」手法，將手中的預售屋轉賣，賺取中間差價，近乎零成本賺取利潤。
3. 重視屋況新淨的購屋者
- 為何適合？ 預售屋於建造完成後為全新狀態，無需擔心中古屋可能存在的隱形瑕疵，如舊電線、水管漏水等問題。
預售屋無疑對某些族群具有吸引力，但在選擇購屋類型時，還是應根據自身的需求和經濟狀況作出決策。
預售屋優缺點有哪些？
該買預售屋嗎？買預售屋的好處是什麼？購屋是人生的重要決策，尤其考慮購買尚未建成的「預售屋」
預售屋的優點
- 低自備款：與新成屋和中古屋相比，初期投資較少，頭期款約佔總價的10%。
- 貸款優勢：由於其全新狀態，銀行更傾向於提供較高的貸款比例，最高可達總價的85%。
- 全新設施：不需擔心老舊房屋可能的維修問題。
- 客製化選擇：提前購買，更多的樣式和格局選擇空間。
- 多樣選擇：提前選擇您心儀的樓層、戶數、格局等。
預售屋缺點
- 較高總價：通常比新成屋和中古屋價格高。
- 入住等待期：需要等待一段時間，直到房屋完工。
- 實際與預期可能不符：最終完成的房屋可能與原始藍圖有所不同。
- 居住環境落差：實際環境可能與宣傳不符，例如宣稱的交通便利性。
購買預售屋的風險
- 建商問題：例如建商破產或施工不完整。
- 價格風險：市場價格波動可能導致購買價格高於現行市場。
- 品質問題：使用的建材或設備與原始承諾不符。
買預售屋有些風險，所以選好的建商很重要。用實價登錄查一下附近房價，降低預售屋買貴的風險。
預售屋的付款方式
- 頭期款：初次付款，約占總價的5%~10%，包括訂金和簽約金。
- 工程款：隨施工進度支付，約占總價的5%~10%。
- 暫收款：交屋前先付的小費，包括代書費、稅項等，大概15~30萬。
- 房屋貸款：拿到使用執照後，就可以和銀行談貸款事宜。
- 交屋尾款：在檢查房子沒問題後，確定無瑕疵才支付最後的5%。
預售屋頭期款怎麼算？
1. 訂金：購房時，先給建商「小訂」，也就是紅單，大約5~10萬。確定購屋後，補足房價5%成「正式訂金」。
2. 簽約金：簽訂買賣契約時，再支付5%的金額。
3. 開工款：金額也是大約5%，有時與簽約金一同支付，或等開工時給付。
讓我們用黃小帥的例子來解釋：黃小帥選了一間1000萬的預售屋，先給10萬小訂。確定購買後，他補足5%正式訂金，也就是50萬，但減去先前的10萬，實際支付40萬。簽約時，他再支付100萬。所以，黃小帥的頭期款共為150萬。
預售屋貸款怎麼申辦？
貸款成數是多少？
預售屋的貸款成數通常在75~85成，但具體成數仍受你的收入、財務和信用分數影響。
建商與銀行的關聯？
多數建商都有合作的銀行。因為他們大量合作，你往往能獲得較高的貸款成數或更好的利率。
還有其他選擇嗎？
當然！若你的財務狀況良好，可以向多家銀行詢問貸款條件。特別是與你有往來的銀行，可能會給你更好的優惠。
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預售屋購買流程
購買預售屋的過程有其獨特之處，與中古屋或新成屋有所不同。以下是詳盡的步驟和解釋：
預訂保留
支付一筆「小訂」，向建商表達購屋意向。隨後，你會獲得一份預售屋契約書供審閱，且有5天的評估期。
簽約付定
檢視契約後，如無問題，進行正式簽署並支付「大訂」。此時，若反悔將面臨15%的違約金。
階段支付
根據預售屋的建設進度，分3-5期支付工程款。整體工程預計完成於2-3年內。
客製要求
可提出特殊設計要求，但需提前與建商確認時間並取得平面圖資料。
貸款申請
建商獲得使用執照後，即可進行預售屋貸款申請，並詳細審核貸款的額度與利率。
驗收交屋
在正式交房前，需進行詳細檢查，確認房屋狀態、材質等是否與合約一致。如有問題，建商需先修復才能交房。
過戶撥款
建商於取得使用執照4個月內完成所有手續，銀行隨後撥款給建商。
預售屋簽約七大要點
- 確認建照狀態：建造執照是建商的正式施工許可。購房前，確保建商已取得建照，以避免未來權益受損。
- 標明重要日期：合約中必須清晰列出開工、完工、取得使用執照和交屋的日期，確保你的權益受到保障。
- 保固明確：查看保固期限及範圍。須確認保固從「交屋日起算」，並參照內政部的標準契約範本進行對照。
- 明確房屋資訊：清楚了解所有房屋資訊，包括建材、設備和平面圖細節。同時，確認廣告中的資訊與合約內容是否一致。
- 驗收及尾款細節：驗收時確認所有細節，如有瑕疵，建商應修復後再交房。同時，確認尾款數額並保障自身權益。
- 誤差處理規定：合約需列明如遇到面積誤差的補足方式。若誤差超過3%，購買者應有權解除契約。
- 留意特殊條款：購屋者在簽約時，應仔細查看任何「個別磋商條款」，確保不含任何不合理或不公平的內容。
預售屋常見問題
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預售屋，這個在房地產市場上獨特的存在，對於許多購房者而言，是一個全新且具有巨大潛力的選擇。從首期輕鬆的優勢，到客製化的家居設計空間，它為購屋者帶來了前所未有的機會。然而，如同所有的投資，預售屋也帶有一定的風險。最後，如果你在申請貸款的過程中有任何疑慮或問題，請不吝嗇尋求幸福貸專業建議，確保自己的權益。購房路上，我們與您同在！